Cos’è il contratto preliminare di compravendita, come si compone, che durata ha e ancora… preliminare e compromesso sono la stessa cosa? Queste sono le domande più frequenti che vengono poste a proposito di un contratto preliminare di compravendita. Qui a seguito vedremo di dare una risposta esaustiva ai quesiti cercando di rendere più chiaro il panorama.
Che cos’è il contratto preliminare?
Quando ci si mette alla ricerca di un bene immobile, sia esso ad uso abitativo, commerciale oppure a scopo di investimento, una volta individuata l’unità immobiliare adatta alle proprie necessità si lavora per raggiungere un accordo economico con il soggetto detentore del diritto di proprietà sullo stesso. Prima di procedere con il trasferimento di quel titolo – per il quale sono necessari tempi tecnici – è necessario formalizzare un atto, che cristallizzi la promessa dei soggetti coinvolti nella trattativa che si è positivamente conclusa.
Tale atto formale, al quale, in modo improprio e non tecnico, molti si riferiscono con il termine “compromesso”, è di fatto il contratto preliminare di compravendita. Il nostro ordinamento giuridico prevede che il trasferimento del titolo di proprietà di un bene immobile sia effettuato mediante la redazione di un atto pubblico. Questo deve avvenire presso lo studio di un notaio che si occupi dell’annotazione di tale trasferimento nei pubblici registri. Come dicevamo pocanzi, normalmente trascorre un certo periodo di tempo tra il raggiungimento dell’accordo tra le parti ed il passaggio effettivo della proprietà tramite rogito notarile.
Al fine di vedere riconosciuta dalla legge la nascita di un diritto, si stipula un contratto attraverso il quale due parti – definite per consuetudine parte promissaria acquirente e parte promissaria venditrice – si impegnano reciprocamente. L’atto ha efficacia vincolante tra loro, con osservazione della promessa di vendita da un lato e la promessa di acquisto dall’altro.
Quali sono i requisiti essenziali
Ora che abbiamo visto che cos’è, cerchiamo di capire cosa deve contenere il contratto preliminare di compravendita. La legge prevede dei requisiti essenziali minimi:
- deve essere redatto in forma scritta;
- deve attestare l’accordo tra le parti;
- deve riportare esplicitamente il prezzo concordato;
- è necessario che il bene immobile oggetto del contratto sia identificato o identificabile. Devono infatti essere inseriti i dati identificativi dell’immobile, quali una sintetica descrizione; l’indirizzo ove esso è ubicato e gli estremi catastali (spesso si allegano inoltre le planimetrie catastali o tavolari).
Sebbene per consuetudine al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita venga versata una caparra dal promissario acquirente, con l’intento di dimostrare la serietà dell’impegno assunto, essa non è da considerarsi elemento essenziale. La caparra può avere mero valore di acconto sul prezzo pattuito o avere carattere confirmatorio.
Quanto dura un compromesso?
È buona abitudine inserire nei termini dell’accordo una data ultima per la stipula del contratto definitivo. Va ricordato inoltre che Il contratto preliminare di compravendita immobiliare rientra nella tipologia delle scritture private ed è sempre soggetto a registrazione dopo 20 giorni dalla stipula.
L’inserimento di qualsiasi ulteriore precisazione o clausola sottoscritta a tutela delle parti, quali ad esempio clausole sospensive o risolutive, concorrerà a regolare più efficacemente il contratto.
Come avviene la registrazione del contratto preliminare
La registrazione dopo 20 giorni dalla stipula, indicata sopra, è obbligatoria al fine di garantire al contratto una data certa. Il contratto può essere eventualmente rogato e autenticato dal notaio: in questo caso sarà il pubblico ufficiale stesso a richiederne la registrazione entro 30 giorni.
Per poter effettuare la registrazione del preliminare di compravendita di un immobile è necessario il pagamento del modello F24 e la compilazione del modello 69, tramite i quali è possibile validare il preliminare stesso presso l’Agenzia delle Entrate. Sarà necessario presentare due copie del contratto da registrare con le relative marche da bollo, le cui date devono combaciare con quella del documento.
Costi del preliminare di compravendita
Vediamo allora quanto costa stipulare un contratto preliminare di compravendita. Alla luce di quanto sino ad ora esposto si deduce che il preliminare di compravendita non abbia, di per sé, alcun costo. È sufficiente che le parti lo redigano in forma scritta, anche di proprio pugno, inserendo in esso gli elementi minimi previsti per legge e che lo sottoscrivano.
Tuttavia, considerata la delicatezza dell’ambito di applicazione, è sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista competente che possa fornire assistenza adeguata. Ne consegue che i costi che scaturiscono dal contratto preliminare sono prevalentemente legati alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate di riferimento e possono essere quantificati come segue:
- imposta fissa € 200,00 (che scende ad € 150,00 qualora il contratto sia rogato da notaio);
- imposta di bollo € 16,00 ogni 1000 righe/4 facciate, per ogni copia;
- imposta di bollo per eventuali allegati (planimetrie/certificazioni/elementi integrativi).
Se il compromesso prevede il versamento di una caparra o di un anticipo, è dovuta inoltre l’imposta di registro proporzionale pari:
- allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
- al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
In entrambi i casi, la quota versata come l’imposta di registro sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita, mentre le marche da bollo e l’imposta fissa di € 200,00 andranno perse.
Diverso è il discorso qualora si decida di rivolgersi ad un notaio che proceda con la trascrizione del preliminare (da non confondere con la registrazione). Se quest’ultima infatti, come abbiamo già visto, è obbligatoria e serve a garantire al preliminare la data certa, la prima è facoltativa e serve per prevalere su eventuali altri acquirenti o sui creditori. Per la trascrizione è sempre necessario rivolgersi al notaio ed è plausibile mettere in conto un costo approssimativo di € 2.000,00. Questa somma ha carattere esclusivamente indicativo: è sempre consigliabile che a quantificarla sia il proprio notaio di fiducia che rilascerà, a seconda del caso specifico, un preventivo dettagliato.
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