La disdetta del contratto di locazione da parte del locatore

Con la sentenza n. 13772 del 7 ottobre 2025, il Tribunale di Roma ha affrontato un tema centrale nelle locazioni abitative: la necessità che la disdetta del contratto da parte del locatore alla prima scadenza contenga l’indicazione specifica di uno dei motivi tassativi previsti dalla Legge n. 431/1998 (“Legge sulle locazioni abitative”).

Il caso ha riguardato una comunicazione di diniego al rinnovo del contratto di locazione formulata dal proprietario in maniera generica (“motivi familiari e di salute”). I conduttori hanno contestato la validità di tale disdetta e la loro richiesta è stata accolta dal Tribunale, secondo cui le ragioni addotte dal locatore erano troppo generiche, non rientrando tra quelle tipizzate dall’art. 3 della Legge n. 431/1998, che elenca in modo tassativo le ipotesi in cui il locatore può impedire il rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Quali sono i motivi tassativi previsti dalla legge n. 431/1998?

L’art. 3 della Legge n. 431/1998 disciplina i casi e le modalità in cui il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi, per i motivi, specifici e tassativi, di seguito elencati.

1. Uso personale: quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
2. Uso per enti: quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità e offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
3. Disponibilità di un alloggio alternativo: quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune.
4. Necessità di ricostruzione: quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito, o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori.
5. Necessità di ristrutturazione: quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso.
6. Assenza ingiustificata del conduttore senza successione nel contratto: quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
7. Vendita: quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della Legge n. 392/1978.

Secondo la giurisprudenza l’indicazione dettagliata del motivo è requisito indispensabile perché consente:

• “ex ante”, al conduttore, di verificare la serietà e concretezza dell’intenzione del proprietario;
• “ex post”, al giudice, di controllare se il motivo sia stato effettivamente realizzato, come richiesto dalla legge.

La mancanza di una motivazione conforme non rende la disdetta nulla, ma la rende inefficace per la prima scadenza, con conseguente rinnovo automatico del contratto.

È importante evidenziare che, qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, è tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

Conclusioni

La recente sentenza del Tribunale di Roma ribadisce un principio consolidato, ma spesso trascurato: non è sufficiente che il locatore manifesti la volontà di riottenere l’immobile, ma deve farlo rispettando rigorosamente le condizioni previste dalla legge. Deve quindi indicare chiaramente uno dei motivi previsti dall’art. 3 della Legge n. 148/1998 e le circostanze concrete che lo sostengono. Dal punto di vista del conduttore, ciò rappresenta una garanzia contro disdette arbitrarie o strumentali.

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