Canna fumaria condominiale: quali sono le regole

Quando si parla di installare una canna fumaria esterna, accade spesso che vi siano delle controversie tra gli abitanti di un condominio.

Come studio legale, di recente ci è capitato di occuparci proprio di una diatriba relativa alla possibilità di montare una canna fumaria per stufe a pellet esterna alla proprietà di un nostro cliente.

Facendo riferimento al caso specifico, proviamo a fare chiarezza sulle norme regolano questo tipo di intervento edilizio.

Canna fumaria in condominio e regolamento condominiale

In primo luogo, per comprendere se l’installazione di una canna fumaria sia o meno legittima, è necessario rifarsi al contenuto del regolamento condominiale, per verificare che non sussistano espressi divieti in tal senso.

È proprio alla “legge interna” che regola la convivenza in uno stabile, infatti, che bisogna sottostare quando si prendono decisioni o si attuano comportamenti che impattano sulle altre persone che vivono in un edificio.

Senza entrare nei dettagli, ti basti sapere per ora che quando il regolamento non pone ostacoli è possibile procedere al montaggio di una canna fumaria condominiale anche davanti all’opposizione dell’assemblea o di altri inquilini, purché sia a norma.

Ma come si esprime il codice civile in materia? Vediamolo insieme.

Canna fumaria condominiale comune o privata: la normativa di riferimento

L’art. 1102 del codice civile, che regola l’uso della cosa comune, recita: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.

Nel caso specifico che stiamo esaminando insieme, quindi, il nostro cliente è legittimato ad appoggiare al muro condominiale una canna fumaria a patto che l’installazione della stessa:

• non limiti l’uso del muro da parte degli altri condomini; 
• non arrechi pregiudizio all’edificio sotto il profilo della stabilità, della sicurezza, del decoro architettonico;
• sia rispettoso delle distanze legali in tema di luci e vedute.

Quanto alle questioni tecniche e alle modalità di realizzazione dell’intervento, la canna fumaria va considerata come accessorio di un impianto di un’unità immobiliare e pertanto soggiace alla disciplina dettata dall’art. 890 del codice civile in ambito di distanze per dispositivi nocivi e pericolosi. 

Essa deve quindi essere collocata nel rispetto delle distanze previste dai regolamenti edilizi comunali e di pubblica sicurezza, e delle distanze necessarie a garantire la salubrità dei fondi confinanti, tenendo conto delle immissioni.

In ultimo, con riferimento al D.P.R. n. 412/1993 e, più nello specifico, al comma 9 dell’art. 5, la canna fumaria deve avere uno sbocco sopra il tetto. E bada bene: se gli altri condomini fanno storie, la legge ti tutela.

Condomini e permessi: non sempre sono necessari

Come abbiamo detto nei paragrafi precedenti, quando non espressamente vietato dal regolamento condominiale, nessun intervento, compresa l’installazione di una canna fumaria in un condominio, richiede l’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.

L’intervento in sé, infatti, altro non è se non un’applicazione del potere di pari uso e di modifica del bene comune soggetto solo ai limiti posti dall’art. 1102 del codice civile. 

Non comportando un’alterazione materiale del bene, né una trasformazione o modifica della sua destinazione naturale, non costituisce nemmeno innovazione, ma solo un uso più intenso e proficuo della cosa comune da parte di uno o più condomini, come confermano anche alcune sentenze della Corte di Cassazione. 

Canna fumaria in condominio: parla la Corte di Cassazione

In un caso analogo a quello del nostro cliente, secondo la Cassazione: “Il singolo condomino può apportare al muro perimetrale, senza bisogno di consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modificazioni che consentano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compreso l’inserimento nel muro di elementi estranei posti a esclusivo servizio della sua porzione, purché non impedisca agli altri condomini l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.” (Fonte: Cass. civ., Sez. II, 13.11.2020, n. 25790) 

Da quanto emerge in questa sentenza, dunque, possiamo affermare con certezza che, nel rispetto dei limiti descritti e della stabilità dell’immobile, si è legittimati a procedere all’installazione di una canna fumaria condominiale senza ripartizione delle spese e senza necessità di richiedere l’autorizzazione o il permesso da parte di altri condomini, dell’assemblea o di altri soggetti.

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