Quando si vive in un edificio residenziale insieme ad altre famiglie, l’uso improprio delle parti comuni di un condominio è una delle cause principali dei litigi tra inquilini.

Noi dello Studio Legale Masé, per conto di un nostro cliente, ci siamo occupati proprio di una querellesulla gestione degli spazi comuni condominiali.

Portando come esempio il caso specifico, ti spiegheremo come gestire la questione con il supporto del Codice Civile.

Prima di arrivare al cuore del problema, partiamo da un esempio pratico che può esserti di grande aiuto nella comprensione delle dinamiche legate all’occupazione degli spazi comuni di un condominio.

Il nostro cliente, durante un colloquio, riferisce che un appartamento situato all’interno del suo palazzo è stato, di recente, adibito a B&B.

Facciamo subito una premessa: la legge non vieta l’apertura di un’unità ricettiva all’interno di un appartamento, sebbene tale libertà possa essere limitata dal regolamento condominiale che preveda un divieto in tal senso (come conferma la Corte di Cassazione nella sentenza n. 21024/16).

Nel caso specifico del nostro assistito, in assenza di un regolamento condominiale scritto e dell’opposizione da parte degli inquilini, l’esercizio è stato aperto a condizione però che gli ospiti della struttura non usufruiscano del giardino. Questo limite, concordato solo verbalmente, non viene però rispettato dal titolare e dagli ospiti del B&B, soprattutto nel corso della bella stagione.

Cosa si può fare in una situazione come questa? Diamo un’occhiata alla normativa vigente in materia.

Innanzitutto, è necessario chiarire che, per legge, un giardino non rientra automaticamente tra le parti comuni di un condominio perché non soggetto alla presunzione legale di comunione che, invece, si applica per i parcheggi, i muri o il suolo su cui è edificato l’immobile (Art. 1117 del Codice Civile).

Per capire se il comportamento adottato dalla titolare della struttura ricettiva e dai suoi ospiti è legittimo, e in assenza di regole del condominio scritte sul giardino comune, è necessario procedere alla consultazione delle risultanze del Libro Fondiario, nelle regioni dove vige il Sistema Tavolare, o dell’Ufficio del Catasto, nel resto d’Italia.

Se, come in questo caso, negli atti in questione, il cortile è inserito tra gli spazi condominiali, gli ospiti del B&B non hanno diritto ad accedere o a godere del giardino. Solo un regolamento scritto approvato da tutti i proprietari potrebbe modificare la situazione.

Fin qui tutto bene ma… c’è dell’altro.

Sembra che la titolare del B&B sia anche una dog sitter e sia solita portare i cani nel giardino condominiale, arrecando forti disagi a tutti gli inquilini dello stabile. Cosa si fa? Vediamolo insieme.

Anche in questo caso, è bene specificare che non esiste una legge che impedisca l’ingresso di animali domestici all’interno degli spazi condominiali. Questo perché cortili e giardini condominiali appartengono a tutti gli abitanti dello stabile, che condividono il diritto di usufruirne, così come quello di sostenere gli oneri di conservazione e manutenzione.

Tuttavia, ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile, ogni inquilino può adoperare le aree comuni purché non ne modifichi la destinazione e non impedisca agli altri di goderne secondo il loro diritto.

Per tornare alla nostra dog sitter, la sua attività è da considerarsi piuttosto invasiva nonché illegittima perché rappresenta un’alterazione della destinazione d’uso del giardino condominiale oltre che una violazione delle norme igienico-sanitarie e di sicurezza che regolamentano i luoghi aperti al pubblico (D.P.R. n. 320/1954 del Regolamento di Polizia Veterinaria).

Tirando le somme, quello che emerge da questo approfondimento è che sia l’utilizzo del giardino condominiale da parte degli ospiti del B&B sia l’attività di dog sitting esercitata dalla titolare all’interno del medesimo spazio siano decisamente contro la normativa vigente in materia di aree comuni condominiali.

Tuttavia, eventuali modifiche o variazioni della destinazione d’uso delle parti comuni possono essere deliberate nel corso di un’assemblea condominiale e riportate in un regolamento o accordo scritto.