Quando si diventa eredi, non sempre si ha interesse a conservare ciò che si riceve. Può servire liquidità immediata, si può preferire evitare tensioni con gli altri coeredi, oppure semplicemente non si desidera gestire i beni lasciati dal defunto.
In queste situazioni l’ordinamento consente di cedere la propria quota ereditaria, cioè la parte del patrimonio del de cuius che spetta per legge o per testamento.
Ma in cosa consiste esattamente questa operazione? E soprattutto, quali novità ha introdotto la riforma del 2025 (legge n. 182 del 02 dicembre 2025)?
Le regole per vendere la quota
Quando si decide di vendere la propria quota ereditaria non si trasferisce un singolo bene, ma l’intera posizione che si detiene nella successione. L’acquirente subentra quindi in tutto, anche negli eventuali debiti facenti capo al defunto.
La legge tutela gli altri coeredi attraverso il diritto di prelazione previsto dall’art. 732 del Codice civile: se si intende cedere la quota a un soggetto estraneo alla famiglia, è necessario comunicarlo prima formalmente agli altri eredi, indicando prezzo e condizioni della vendita. Da quel momento, essi hanno due mesi di tempo per esercitare la prelazione e acquistare la quota alle medesime condizioni.
Se questa procedura non viene rispettata, l’erede non informato ha il diritto di riscattare la quota direttamente dall’acquirente, restituendogli il prezzo pagato.
Diversamente, se la vendita avviene a favore di un altro coerede, la prelazione non opera: la quota rimane all’interno della famiglia e l’alienazione è libera.
La riforma del 2025: maggiore sicurezza per chi compra immobili donati
Quando una persona decede, alcuni eredi (coniuge, figli, genitori) hanno diritto alla “quota di legittima”. La legittima rappresenta la porzione di eredità che deve essere devoluta per legge a determinati soggetti anche in presenza di una diversa volontà del de cuius.
Se le donazioni fatte in vita dal defunto riducono troppo questa quota, possono essere impugnate tramite un’azione di riduzione per recuperare quanto spetta.
Fino alla Riforma del 2025, questa tutela si estendeva anche ai terzi acquirenti.
Per fare un esempio concreto: un padre dona un immobile al figlio. Quest’ultimo lo vende a un terzo. Alla morte del padre, gli altri eredi potevano agire in giudizio per ottenere la restituzione del bene anche nei confronti dell’acquirente, pur se in buona fede.
Di conseguenza, l’acquisto di un immobile proveniente da donazione era considerato particolarmente rischioso.
La legge n. 182 del 02 dicembre 2025, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha modificato, tra le altre cose, l’art. 563 del Codice civile, introducendo una tutela rafforzata per i terzi acquirenti. Oggi, chi acquista in buona fede un bene oggetto di donazione non è più esposto al rischio di restituzione.
In concreto: un padre dona una casa al figlio Caio, il quale la vende a un terzo per € 280.000,00. Alla morte del padre, gli altri figli accertano che la donazione ha leso la loro quota di legittima.
Prima della riforma, avrebbero potuto chiedere la restituzione dell’immobile al terzo acquirente. Oggi, invece, possono esclusivamente agire nei confronti di Caio per ottenere un risarcimento in denaro.
Un’eccezione importante
Rispetto a quanto sopra, rimane però un’importante eccezione, prevista dall’art. 2652 del Codice civile.
Se gli eredi lesi trascrivono nei registri immobiliari la domanda di riduzione prima che l’immobile venga venduto, la tutela del terzo acquirente non opera.
In altri termini, i legittimari dispongono oggi di uno strumento preciso per proteggere le proprie ragioni: trascrivere tempestivamente la domanda di riduzione contro la donazione lesiva. Se ciò avviene prima della vendita, l’eventuale acquirente compra un immobile in cui è già annotata la pendenza della lite.
Ne consegue che, per chi intende acquistare un immobile di provenienza donativa, è essenziale verificare preventivamente i registri immobiliari, al fine di accertare l’eventuale presenza di domande di riduzione già trascritte. Solo in assenza di tali trascrizioni l’acquisto può dirsi pienamente tutelato alla luce della riforma.
Conclusioni
La riforma introdotta nel 2025 segna un cambiamento profondo della disciplina.
Le nuove regole si applicano alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge. Per quelle anteriori, continua a valere la normativa previgente, salvo che i legittimari abbiano trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione entro sei mesi dall’entrata in vigore.
Per la prima volta, chi acquista un immobile di provenienza donativa può farlo con maggiore serenità, a condizione di verificare l’assenza di domande di domande di riduzione già trascritte.
Per chi vende una quota ereditaria, ciò comporta che gli eventuali beni di provenienza donativa inclusi nell’asse risultano più facilmente liquidabili e, di riflesso, potenzialmente più valorizzabili.
Per chi acquista diritti derivanti da quote ereditarie, ciò si traduce in una maggiore certezza e in una significativa riduzione dei rischi.
Nel complesso, la riforma rappresenta quindi un punto di equilibrio: da un lato salvaguarda le ragioni dei legittimari lesi, dall’altro rafforza la stabilità e la sicurezza dei traffici immobiliari.
